Žemės klausimai

Informacija apie žemės ūkio paskirties žemės nuomos sandorių, sudaromų tarp privačių asmenų, teisinį reglamentavimą

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.545 straipsnio 1 dalyje apibrėžta žemės nuomos sutarties samprata – pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį. Pagal CK 6.547 straipsnio 1 dalį žemės nuomos sutartis turi būti rašytinė. Atkreipiame dėmesį, kad pagal CK nėra reikalaujama žemės nuomos sutartį tvirtinti notarine tvarka, tačiau įstatymų reikalaujamos paprastos rašytinės formos nesilaikymas atima iš šalių teisę, kai kyla ginčas dėl sandorio sudarymo ar jo įvykdymo fakto, remtis liudytojų parodymais šį faktą įrodyti (CK 1.93 straipsnio 2 dalis).

Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 2 dalyje įtvirtintas privalomas valstybinės žemės nuomos sutarties registravimas Nekilnojamojo turto registre. Privačios žemės nuomos atveju sutarties registravimas nėra privalomas, tačiau CK 6.547 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalys gali panaudoti žemės nuomos sutartį prieš trečiuosius asmenis tik įregistravusios ją viešame registre įstatymų nustatyta tvarka.

Pastebėtina, kad žemės nuomos registracija suteikia didesnę nuomininko interesų apsaugą. Pavyzdžiui, jeigu tą pačią daiktinę teisę įgijo keli asmenys (taip gali atsitikti nuomotojo nesąžiningumo ar kt. atvejais), tačiau vienas asmuo sandorį įregistravo, o kiti ne, tai laikoma, kad daiktines teises įgijo sandorį įregistravęs asmuo (CK 1.75 straipsnio 3 dalis). Taip pat tuo atveju, kai dėl žemės savininko mirties arba kitu teisiniu pagrindu žemės nuosavybės teisė pereina kitam savininkui, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui, jeigu sutartis buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre (CK 6.559 straipsnis).

Atkreiptinas dėmesys, kad privalomas žemės nuomos sutarties priedas yra nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė nuomojama iki trejų metų, – žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis (CK 6.547 straipsnio 3 dalis). Pastarasis reikalavimas sietinas su imperatyvia nuostata, pagal kurią žemės nuomos sutarties dalyku gali būti tik pagal teritorijų planavimo dokumentą suformuotas ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre žemės sklypas ar jo dalis (CK 6.546 straipsnis).

Reaguodami į iškylančius nusiskundimus, kad nedalyvaujant notarui nėra aišku, kokios sąlygos turi būti įrašomos žemės nuomos sutartyse, informuojame, kad nustatant žemės nuomos sutarčių turinį turėtų būti vadovaujamasi CK 6.550 straipsnio 1 punktu, kuriame yra išvardytos žemės nuomos sutarties privalomos sąlygos:

• žemės nuomotojas;
• žemės nuomininkas;
• žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešame registre;
• žemės nuomos terminas;
• pagrindinė žemės naudojimo paskirtis;
• išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos bei naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, taip pat kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui;
• išnuomojamoje žemėje esančių požeminio bei paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams;
• žemės naudojimo specialiosios sąlygos;
• žemės naudojimo apribojimai;
• žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės;
• užmokestis už žemės nuomą. Į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita;
• kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu pasibaigus žemės nuomos sutarčiai susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai;
• atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.
  Pagal CK 6.550 straipsnio 2 punktą į žemės nuomos sutartį negali būti įrašytas įgaliojimas nuomininkui atstovauti žemės savininkui ir disponuoti šio savininko privačia žeme bei joje esančiu kitu nekilnojamuoju turtu, taip pat privačios žemės nuomininko teisė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį.
  Siūlome sudarant privačios žemės nuomos sutartis naudoti sandoriams tarp privačių asmenų pritaikytą, CK 6.550 straipsnio nuostatas atitinkančią sutarties pavyzdinę formą (pridedama), parengtą pagal Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. vasario 18 d. nutarimu Nr. 236 „Dėl valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 1 priede įtvirtintą valstybinės žemės nuomos sutarties formą.
  Žemės įstatymo 9 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad tuo atveju, kai išnuomojama žemės ūkio paskirties žemė, žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Nors teisės aktuose nėra nustatytas minimalus žemės nuomos terminas, tačiau manome, kad, atsižvelgiant į žemės ūkio paskirties žemės naudojimo pobūdį, nuomos sutartis turėtų būti sudaroma bent 5 metams.
  Pagal CK 6.566 straipsnį tuo atveju, kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
  Dažnai kyla nesusipratimų tarp žemės nuomos sutarčių šalių dėl sutartinių santykių nutraukimo prieš terminą. Šalių sutarimu žemės nuomos sandoris gali būti nutraukiamas prieš terminą (CK 6.562 straipsnis), tačiau tam tikrais atvejais sutartis prieš terminą gali būti nutraukta vienašališku nuomotojo ar nuomininko reikalavimu. CK 6.564 straipsnyje nustatyta, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta: 1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais (pvz., kai į nuomojamą žemę atkuriamos nuosavybės teisės (Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalis).
  Pažymėtina, kad pagal formuojamą teismų praktiką žemės naudojimu ne pagal sutartį ar pagrindinę žemės naudojimo paskirtį CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto prasme taip pat laikomas ir žemės nenaudojimas (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010-11-29 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010). Be to, CK 6.556 straipsnyje yra nustatyta nuomininko pareiga išsaugoti dirvožemį ir jo kokybę, tinkamai naudoti žemės ūkio naudmenas, tvarkingai išlaikyti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius bei želdinius. Jeigu nuomininkas šių pareigų nevykdo, nuomotojas turi teisę ne tik nutraukti žemės nuomos sutartį, bet ir iš nuomininko išieškoti lėšas su minėta pareiga susijusiems darbams atlikti bei nuostolius, patirtus dėl šiame straipsnyje nurodytų pareigų nevykdymo.
  CK 6.564 straipsnyje nustatytais sutarties nutraukimo nuomotojo reikalavimu atvejais apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti žemės ūkio paskirties žemės nuomininkui ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, derlių nusiima nuomininkas arba nuomotojas atlygina nuomininkui su sutarties nutraukimu susijusius nuostolius. Nuomininko išlaidos žemės ūkio paskirties žemei pagerinti nuomininkui atlyginamos, kai tai numato žemės nuomos sutartis arba kai abi šalys iki žemės pagerinimo darbų pradžios susitaria (papildomu rašytiniu susitarimu) dėl šių darbų pobūdžio, masto ir išlaidų dydžio (CK 6.554 straipsnis).
  Pagal CK 6.565 straipsnio 1 dalį žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomininko reikalavimu gali būti nutraukta apie tai iš anksto pranešus nuomotojui ne vėliau kaip prieš tris mėnesius. Tačiau tuo atveju, jeigu žemės nuomotojas nevykdo CK 6.555 straipsnyje nurodytų pareigų (remontuoti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus ir kitus inžinerinius įrenginius, jei sutartis ar įstatymas nenustato ko kita), nuomininkas turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį nesilaikydamas minėto straipsnio 1 dalyje nustatytos tvarkos.
  Be žemės nuomos, pagal CK gali būti sudaromos ir žemės panaudos sutartys. Iki 2021-01-01 Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota 58 012 privačių žemės ūkio paskirties žemės panaudos sutarčių, kurių bendras plotas 217 405,8 ha. Remiantis CK 6.629 straipsnio 1 dalyje pateikta neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutarties samprata, esminis šių ir nuomos sutarčių skirtumas yra atlygintinumas už perduotą valdyti ir naudoti daiktą. Taigi žemės sklypų savininkai, patys nevykdantys žemės ūkio veiklos, turi galimybę ne tik užtikrinti nuosavybės teise valdomų žemės sklypų naudojimą, bet ir gauti už tai nuomos mokestį, todėl, mūsų nuomone, būtent pastarųjų sandorių turėtų daugėti.  Be to, atkreipiame dėmesį, kad tais atvejais, kai sudarytos panaudos sutarties šalys vis dėlto sutaria dėl sutartyje nenurodyto mokesčio už žemės sklypą, kilus ginčui, pvz., panaudos gavėjo nesąžiningumo atžvilgiu, bus traktuojama, kad šalys pagal sudarytos sutarties esmę dėl mokesčio už naudojamą žemę nesitarė ir panaudos davėjui bus sunku įrodyti priešingai.
  Taip pat iš Žemės ūkio ministerijai teikiamų paklausimų galima suprasti, kad pasitaiko atvejų, kai neteisėtai yra sudaromos valstybinės žemės nuomos sutartys tarp privačių asmenų.
  Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2012 m. kovo 16 d. įsakymu Nr. 1P-(1.3.)-112 patvirtintas Valstybinės žemės suteikimo laikinai naudotis žemės ūkio veiklai vykdyti tvarkos aprašas, reglamentuojantis neperduotos naudotis ir neišnuomotos valstybinės žemės, esančios kaimo gyvenamosiose vietovėse ir miestams iki 1995 m. birželio 1 d. priskirtose teritorijose, išskyrus Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių, Panevėžio, Alytaus, Marijampolės, Druskininkų, Palangos, Birštono miestus ir Kuršių nerijos nacionalinio parko teritoriją, bei miestams po 1995 m. birželio 1 d. priskirtose teritorijose, ir kuri yra pažymėta laisvos valstybinės žemės fondo žemės planuose ar valstybės išperkamos ir neprivatizuojamos žemės planuose bei yra tinkama žemės ūkio veiklai vykdyti, suteikimą laikinai naudotis. Pagal šį aprašą administraciniu aktu valstybinė žemė suteikiama laikinai naudotis ir už naudojamą valstybinės žemės plotą asmenys moka žemės nuomos mokestį Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. lapkričio 10 d. nutarimo Nr. 1387 „Dėl žemės nuomos mokesčio už valstybinės žemės sklypų naudojimą“ nustatyta tvarka. Tačiau toks žemės plotas negali būti išnuomotas tretiesiems asmenims, nes, kaip minėta, žemės nuomos sutarties dalyku gali būti tik pagal teritorijų planavimo dokumentą suformuotas ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre žemės sklypas ar jo dalis. Pagal CK 1.109 straipsnį civilinių teisių objektu gali būti tik identifikuotas ir nustatyta tvarka įregistruotas žemės sklypas, todėl ne tik žemės nuomos, bet ir kito sandorio objektas negali būti nesuformuotas ir viešajame registre neįregistruotas žemės plotas, asmeniui suteiktas laikinai naudotis žemės reformos metu. Pažymėtina, kad imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantys sandoriai yra niekiniai ir negalioja (CK 1.80 straipsnis), todėl tokio sandorio šalys negalės tikėtis jų interesų gynimo teisme ar kitose institucijose, pvz., deklaruojant neteisėtai naudojamą plotą gali iškilti problemų gaunant išmokas ir pan.
  Taip pat atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad net ir teisės aktų nustatyta tvarka suformuotas ir įregistruotas viešame registre valstybinės žemės sklypas, kuris yra išnuomotas, paprastai negali būti nuomininko išnuomojamas (subnuomojamas) trečiajam asmeniui. Pagal Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos taisyklių 18 punktą valstybinės žemės nuomos sutarties projekte nurodoma, kad nuomininkas gali subnuomoti išnuomotą žemės sklypą tik gavęs rašytinį nuomotojo sutikimą ir tik pagal šioje sutartyje nustatytus reikalavimus ir sąlygas. Sutikimas subnuomoti žemės sklypą (jo dalį) gali būti duodamas tik tada, jeigu žemės sklypas subnuomojamas asmeniui, su kuriuo sudaryta statinių ar įrenginių (jų dalies), kuriems eksploatuoti žemės sklypas išnuomotas, nuomos ar kito naudojimo sutartis ne ilgiau kaip 5 metams.
  Be to, dažniausiai teisė išsinuomoti ar gauti laikinai naudotis valstybine žeme yra siejama su tam tikrų reikalavimų atitikimu, pvz., fiziniai asmenys turi pirmumo teisę išsinuomoti žemės ūkio paskirties žemę, jeigu yra įregistravę ūkininko ūkį Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka arba turi Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą pasirengimą ūkininkauti, o suteikimo laikinai naudotis valstybine žeme atveju pirmumas teikiamas asmenims, pageidaujantiems laikinai naudotis valstybine žeme, kuri ribojasi su nuosavybės teise turimu, nuomojamu žemės sklypu ir t. t. Taigi valstybė, siekdama užtikrinti tinkamą žemės ūkio paskirties žemės naudojimą, yra nustačiusi kriterijus, pagal kuriuos teikiama parama ir prioritetas tam tikriems asmenims sudarant valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį ar išduodant leidimą laikinai naudotis valstybine žeme. Todėl tuo atveju, jeigu asmuo pasinaudoja lengvatine tvarka, t. y. pirmumo teise išsinuomoti ar gauti laikinai naudotis valstybine žeme, tačiau vėliau ją išnuomoja ar subnuomoja tretiesiems asmenims (nuomos atveju – be nuomotojo sutikimo), yra piktnaudžiaujama teise, pažeidžiamos imperatyvios nuomą reglamentuojančių teisės aktų nuostatos, taip pat teisėti lūkesčiai asmenų, kurie pagal pirmumo kriterijus būtų buvę eilėje po valstybinės žemės nuomininko ar laikino naudotojo ir turėję pirmumą asmens, šiuo metu naudojančio valstybinės žemės sklypą, atžvilgiu.
  Todėl valstybinės žemės patikėtinis, gavęs informaciją apie tai, jog valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomininkas (be nuomotojo leidimo) ar leidimo laikinai naudotis valstybine žemės ūkio paskirties žeme turėtojas perleidžia žemės sklypą naudotis kitiems asmenims, turi pagrindą spręsti dėl valstybinės žemės nuomos sutarties ar minėto leidimo laikinai naudotis valstybine žeme nutraukimo. Taigi ir tretysis asmuo, kaip minėta, realiai naudojantis tokį žemės sklypą, yra gana neapibrėžtoje padėtyje, nes išaiškėjus minėtiems pažeidimams ir valstybinės žemės patikėtiniui priėmus sprendimą panaikinti leidimą laikinai naudotis valstybine žeme ar nutraukti žemės nuomos sutartį, atitinkamai bus nutraukti ir nuomos (subnuomos) su trečiuoju asmeniu santykiai.